IMPOTS ET REVENUS LOCATIFS
Un conseiller en gestion de patrimoine a fait le calcul pour le compte des propriétaires de biens nus et de biens meublés.
Depuis le 10 avril 2025 et jusqu'au 5 juin 2025 (pour la dernière zone), les Français peuvent effectuer leur déclaration de revenus via leur espace en ligne sur le site des Impôts. Les propriétaires bailleurs doivent, à cette occasion, déclarer leurs revenus fonciers, qui sont imposables. "La fiscalité des revenus locatifs dépend du type de location (nue ou meublée), du régime fiscal choisi (micro ou réel), et de la tranche marginale d'imposition (TMI) du contribuable", résume Benjamin Prod'homme, associé gérant au sein du cabinet Cézembre Capital, spécialisé dans la gestion de patrimoine.
Voici les scénarios possibles pour un contribuable ayant perçu 10 000 euros de loyers en 2024. Si ce propriétaire bailleur loue un bien nu (c'est-à-dire non meublé) et qu'il relève du régime micro-foncier (auquel il est automatiquement soumis s'il n'opte pas pour le régime réel), il bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30%. Ainsi, quel que soit le montant des charges supportées pour ce bien, il peut déduire ce pourcentage. En toute logique, "sur ses 10 000 euros de revenus dégagés, ce propriétaire n'est imposable que sur 7 000 euros", explique-t-il. Partons du principe que ce contribuable se situe dans la tranche marginale d'imposition (TMI) à 30%, correspondant à des revenus compris entre 29 316 et 83 823 euros. Il doit débourser 3 304 euros d'impôts, selon la formule suivante : 7 000 euros × (30% + 17,2% de prélèvements sociaux) = 3 304 euros.
Attention : le calcul présenté ici est une estimation simplifiée. En pratique, l'impôt sur le revenu est calculé selon un barème progressif qui dépend du revenu global du foyer fiscal, du quotient familial, ainsi que d'éventuelles réductions ou crédits d'impôt. Les prélèvements sociaux, quant à eux, sont calculés séparément sur les revenus nets imposables. Par ailleurs, ce calcul suppose, pour les besoins de la simulation, que la totalité du revenu est taxée à la TMI de 30%, ce qui n'est pas forcément le cas.
Dans le cas où ce propriétaire loue un logement meublé et qu'il relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), l'abattement forfaitaire est de 50%. "Lorsqu'il génère 10 000 euros de revenus locatifs, le bailleur n'est donc imposé que sur la moitié, soit 5 000 euros", précise Benjamin Prod'homme. Si, là aussi, son taux d'imposition est de 30% au titre de l'impôt sur le revenu, il doit payer 2 360 euros d'impôts en 2025, selon la formule suivante : 5 000 euros × (30% + 17,2% de prélèvements sociaux) = 2 360 euros. Là encore, l'approche est simplifiée à l'extrême pour les besoins de la simulation : un contribuable avec peu de revenus par ailleurs ne paiera pas 30% sur ces 5 000 euros de base imposable. À noter également que les locations meublées, même lorsqu'elles relèvent du régime non professionnel (LMNP), peuvent être soumises à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Cette taxe, variable selon la commune, constitue une charge fiscale supplémentaire.
Dernier cas de figure : le propriétaire d'un logement nu ou meublé opte pour le régime réel. "Par exemple parce que son bien génère peu de bénéfices nets en 2024 et qu'il cherche à faire du déficit foncier, en location nue", illustre le conseiller en patrimoine. Dans cette situation, "le contribuable peut déduire les charges réelles de ses recettes locatives comme les intérêts d'emprunt, le montant des travaux effectués, la taxe foncière, les frais de gestion si le bien est mis dans une agence…", indique-t-il. Les charges éligibles sont définies par les articles 29 et 31 du Code général des Impôts (CGI). Il n'est pas possible ici de faire de simulation tant les charges à prendre en compte peuvent être nombreuses, en fonction des biens. "La fiscalité dépend du résultat net déclaré. Si celui-ci est nul ou négatif, aucun impôt n'est dû", précise toutefois Benjamin Prod'homme.