LOCATION AIRBNB EN COPROPRIETE
L’étau se resserre autour des propriétaires qui tentent de contourner la loi (dite «Le Meur» du 21 novembre 2024) sur les locations touristiques. La mesure la plus connue, c’est la baisse du plafond annuel de locations autorisées passant de 120 à 90 jours. Mais une autre, passée beaucoup plus inaperçue à l’époque et pourtant lourde de conséquences, fait grand bruit. C’est la plus grande facilité à interdire - ou restreindre - des meublés touristiques en copropriété. Auparavant, l’unanimité des copropriétaires était indispensable. Désormais, la majorité des deux tiers suffit. Seules les copropriétés qui comportent une clause dite «d’habitation bourgeoise» et les locations hors résidence principale sont concernées.
Et pourtant, certains propriétaires, estimant que cette interdiction porte atteinte au droit de propriété ou à leur droit de jouissance, n’hésitent pas à contourner la loi pour louer leur logement sur une plateforme de type Airbnb. À l’instar de l’encadrement des loyers ou de la sous-location illégale, les contrôles sont rares. «La brigade est peu étoffée», raille un expert des locataires touristiques. C’est pourquoi Ian Brossat, candidat communiste à la mairie de Paris pour les élections municipales de 2026, envisage, s’il est élu, de créer une «police du logement».
C’est pourquoi les maires comptent souvent sur les signalements des voisins, excédés par les nuisances sonores causées par les touristes. «La délation est un sport national !», lâche Me Élodie Frémont, notaire à Paris. «Je dirais plutôt un «sport parisien», rectifie Me Laurent Rose, son homologue à Nice, qui estime que, sur la Côte d’Azur, «on ne dénonce pas trop ses voisins». Mais il reconnaît que l’exaspération grimpe chez les copropriétaires, dans le Sud-Est. «À Nice, de plus en plus de copropriétés interdisent les logements Airbnb, affirme Me Rose. Les valises des touristes cognent un peu partout sur les murs et dégradent les parties communes, les roulettes font du bruit sur le sol.» «La délation a toujours existé, confirme Lorène Derhy, avocate en droit immobilier. Ces cas existent notamment dans les dossiers qui opposent la mairie de Paris aux propriétaires, souvent dénoncés par le syndic.»
Ventes précipitées
N’étant pas sûrs de gagner leur bras de fer, certains propriétaires «se précipitent de vendre leur logement» avant d’être sanctionnés, a constaté la porte-parole des notaires du Grand Paris, en charge des statistiques immobilières en région parisienne. En cas de non-respect du règlement, les propriétaires indélicats risquent d’être attaqués en justice par la copropriété et de devoir cesser leur activité, s’ils sont condamnés. Sans compter d’éventuels dommages et intérêts pour les nuisances qu’ils ont causées.
Malgré la loi stricte, les fautifs peuvent s’en sortir et ne pas être condamnés. Pour cela, ils doivent vérifier que le règlement de copropriété respecte bien la loi. «L’article 26 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet de voter l’interdiction du meublé de tourisme à la majorité qualifiée que si le règlement de propriété proscrit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement destinés au commerce», rappelle Me Xavier Demeuzoy, avocat expert en réglementation des locations meublées touristiques. Et d’ajouter, «toute résolution restreignant les droits des copropriétaires sans être justifiée par la destination de l’immeuble, est réputée non écrite et ne saurait donc être opposée aux copropriétaires.»
L’avocat en droit immobilier prend en exemple la décision du Tribunal judiciaire de Nice, le 21 août 2025 (voir ci-dessous) qui a jugé que l’interdiction des locations touristiques en copropriété ne pouvait être justifiée par la destination de l’immeuble concerné, au motif qu’elle «apparaît mixte : celle-ci comportant des commerces, des professions libérales, une crèche et un service de l’administration de la Ville».