Succession : les héritiers ne voulaient plus vendre, mais la loi les y a forcés.
En 2024, une femme âgée de 80 ans vend ses trois maisons situées sur un même terrain en Normandie. “Il y avait deux maisons vides et un local commercial loué”, décrit Léo Nardecchia, marchand de biens en Normandie. Le professionnel lui fait une offre de 213 500 euros. Un compromis de vente est signé en novembre 2024, sans condition suspensive de financement, et la signature de l’acte authentique est prévue trois mois plus tard.
“Dans le cadre d’un compromis de vente, l'acquéreur et le vendeur s'engagent en même temps”, rappelle Maître Aurélien Geoffroy. Le notaire explique que, juridiquement, la vente est formée dès la signature du compromis si les parties sont d'accord sur la chose et le prix. L'acheteur dispose d’un délai de rétractation de dix jours, durant lequel il peut librement annuler le compromis. Une fois ce délai écoulé, la vente est formée, sauf réalisation d’une condition suspensive. Attention, cela ne concerne pas les acheteurs professionnels, comme le marchand de biens : ces derniers ne disposent d'aucun délai de rétractation, sauf s'ils en négocient un. “L’acte authentique est ensuite obligatoire pour que la vente soit publiée au fichier immobilier.”
Malheureusement, un élément vient perturber cette vente. Quelques jours après la signature du compromis, la propriétaire décède. La signature de l’acte authentique va devoir être un peu retardée. Le notaire doit d’abord retrouver les héritiers et vérifier l’existence d’un passif éventuel, afin que ces derniers puissent accepter la succession. Concrètement, le notaire doit vérifier si la défunte n'avait pas de dettes cachées (emprunts non remboursés, arriérés d'impôts, factures de maison de retraite ou de soins hospitaliers). Si ce "passif" est supérieur à la valeur des biens, les héritiers pourraient avoir intérêt à renoncer à la succession plutôt qu'à l'accepter. Ce travail de vérification est indispensable avant de les faire signer l'acte de vente définitif.
Dès le décès, les héritiers se retrouvent immédiatement en indivision. “C'est comme quand on disait avant "le roi est mort, vive le roi". C'est pareil en droit successoral français : le défunt meurt et, immédiatement, tous ses héritiers sont propriétaires des biens. Une fois la succession acceptée, ils sont rétroactivement propriétaires de toute la succession, chacun à concurrence de sa quote-part successorale”, rappelle Maître Geoffroy. Étant propriétaires, les héritiers sont donc liés au contrat et doivent signer la vente. “J’apprends alors que les héritiers ne veulent plus vendre”, se souvient le marchand de biens. Le notaire le rappelle : si les deux parties le souhaitent, elles peuvent sortir du contrat et chacune récupère son dépôt de garantie. Mais Léo Nardecchia, qui a déjà bien étudié son projet, ne souhaite pas abandonner la vente.
“Il faut alors faire comprendre aux héritiers le principe du compromis”, souligne le notaire. Les héritiers sont engagés dans la vente et ne peuvent pas en sortir. Ils peuvent toujours tenter de gagner du temps en ne se présentant pas aux rendez-vous ou en tardant à répondre aux mails. Mais, tôt ou tard, ils seront contraints d’honorer leurs obligations. L’acheteur peut en effet sommer les héritiers de signer l'acte authentique et, en cas de refus, saisir le tribunal judiciaire pour forcer la vente.