Vente d’un logement : ce qui doit rester et ce que le vendeur peut emporter

Cuisine démontée, radiateurs disparus, cartons abandonnés… Que doit réellement laisser un vendeur lors de la remise des clés ? Derrière ces litiges du quotidien se cachent des règles juridiques souvent méconnues, mais aux conséquences bien réelles sur les transactions. Maître Valentin Simonnet fait le point sur la distinction entre meubles et immeubles, les dernières décisions de justice et les bonnes pratiques pour sécuriser compromis et ventes.

Un acheteur récupère les clés, il pousse la porte, et l’appartement n’est plus celui qu’il a visité. Plus d’ampoules, des fils qui pendent au plafond, la cuisine intégrée démontée, parfois les radiateurs arrachés. À l’inverse, certains acquéreurs découvrent un logement que le vendeur n’a pas vidé : un vieux frigo « offert », un ventilateur « qui peut servir », et trois cartons que personne ne viendra chercher — à charge pour l’acheteur de payer l’enlèvement et la déchetterie.

Dans les deux cas, la même question : qu’est-ce qui doit rester quand le contrat ne dit rien ?

Le compromis est souvent muet sur le sujet, et c’est précisément ce silence qui nourrit le litige. Les sommes en jeu paraissent dérisoires — une cuisine, des luminaires, un débarras — mais elles bloquent des signatures, déclenchent des refus de réitérer et, dans les cas les plus nets, font tomber la vente.

Voici ce que prévoient réellement les textes et la jurisprudence, et comment sécuriser la transaction des deux côtés.

Quand le compromis ne dit rien, tout se joue sur une distinction : meuble ou immeuble

Le point de départ est l’article 1615 du Code civil : l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel. Autrement dit, le vendeur ne livre pas seulement les murs : il livre l’immeuble avec ce qui en fait partie. Reste à savoir ce qui « en fait partie ».

Un logement se vend en principe vide de meubles. Mais certains objets, mobiles à l’origine, sont devenus juridiquement immeubles. L’article 524, dernier alinéa, vise « tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure » : ce sont les immeubles par destination. L’article 525 donne le test, et il est précis : un effet est attaché à perpétuelle demeure quand il est scellé en plâtre, à chaux ou à ciment, ou lorsqu’il ne peut être détaché sans être fracturé ou détérioré, ou sans briser ou détériorer la partie du bâti à laquelle il tient.

De ce texte découle un critère opérationnel qui règle la grande majorité des cas. Posez-vous une seule question avant de démonter quoi que ce soit : son retrait laisse-t-il un trou, arrache-t-il de la peinture, du plâtre, du carrelage, ou abîme-t-il le support ? Si oui, l’élément reste.

Ce qui doit rester, pièce par pièce

Les interrupteurs, prises et tableau électrique restent-ils ?

Oui, sans discussion. Interrupteurs, prises, tableau électrique et câblage forment l’installation fixe de l’immeuble. Les retirer dégrade le bien et manque à l’obligation de délivrance. Un vendeur peut couper l’électricité avant de partir, ce qui relève de la résiliation de son abonnement ; il ne peut pas déposer l’appareillage électrique encastré dans les murs.

Le vendeur peut-il emporter les ampoules ?

C’est le vrai point de friction, et la réponse honnête est nuancée. L’ampoule est un consommable qui se dévisse sans rien abîmer : c’est un meuble, et le vendeur peut en principe l’emporter, aussi mesquin que cela paraisse. La douille, en revanche, fait partie de l’installation et doit rester. Un luminaire encastré et fixé suit le sort de l’immeuble ; une suspension simplement accrochée à une douille peut être emportée.

La jurisprudence n’a pas tranché la question des ampoules avec une décision de principe, et les praticiens eux-mêmes en débattent. Dans le doute, ne comptez pas sur la règle générale : faites figurer les luminaires et l’éclairage dans l’inventaire du compromis si leur présence compte pour vous. Un point listé à dix euros vaut mieux qu’une discussion le jour de la remise des clés.

La parade est contractuelle, et une promesse réelle en donne le modèle : le vendeur s’y engageait à « laisser les fils électriques d’éclairage suffisamment longs et équipés de leurs douilles et ampoules » (CA Poitiers, 1re ch., 23 mai 2023, n° 22/02540). Une ligne de ce type transforme le point le plus indécis du dossier en obligation nette. Si l’éclairage compte pour vous, c’est exactement cette phrase qu’il faut exiger.

La cuisine équipée reste-t-elle dans la vente ?

Une cuisine intégrée reste. Dès lors que les éléments sont fixés et que leur démontage cause un dommage au bâti, ils sont immeubles par destination. La Cour de cassation a jugé que des éléments de cuisine intégrés « qui ne peuvent être démontés sans dommage » constituent des immeubles par destination, « à la différence des tringles » (Cass. 3e civ., 9 avril 2013, n° 11-22.132). Le plan de travail scellé, les meubles fixés au mur, l’électroménager véritablement encastré (four, lave-vaisselle intégré) suivent ce régime.

À l’inverse, une cuisine simplement posée et démontable, ou un électroménager autonome qui se débranche (réfrigérateur, lave-linge posé), reste un meuble que le vendeur emporte. La frontière passe par la fixation et le dommage au retrait, pas par la valeur de l’équipement.

La sanction est concrète. Une cour d’appel a condamné des vendeurs qui, au lendemain de la signature, avaient vidé toute la cuisine et une partie de la salle de bains, ne laissant à l’emplacement de l’évier et du plan de travail qu’un mur de pierres nues, des tuyaux d’évacuation ouverts et des câbles électriques pendants. Pour la cour, « l’évier dans une cuisine et un lavabo dans une salle d’eau constituent des immeubles par destination en raison de leur affectation », de même que le plan de travail et les meubles scellés sur les murs, qui « n’ont pu être enlevés qu’en détériorant la partie du fonds ». Les vendeurs ont dû indemniser l’acquéreur sur le fondement de l’article 1615, et l’absence de toute mention de la cuisine au compromis ne les a pas sauvés, puisque ce qu’ils avaient emporté était précisément immeuble par destination (CA Aix-en-Provence, 11e ch. B, 5 avril 2012, n° 10/15804).