État des Risques et Pollutions : un document à refaire au 1er juillet 2026 pour sécuriser vos transactions ?
Qu’est-ce que l’état des risques et de la pollution ?
Plus connu sous son acronyme ERP, anciennement ERNT, puis ERNMT, l’État des Risques et Pollutions est un document qui recense l’ensemble des risques auxquels un bien immobilier est exposé.
Indispensable en cas de vente ou de location, il permet au futur acquéreur ou locataire d’être informé des risques auxquels le bien est exposé avant de s’engager. Sa réalisation est obligatoire dès lors que le bien est situé dans une zone couverte par un ou plusieurs risques prévus par la loi. C’est ce cadre juridique que nous allons examiner.
Quand l’ERP est-il obligatoire ?
L’ERP est obligatoire uniquement pour les biens situés dans une zone exposée à un ou plusieurs risques faisant l’objet d’une obligation d’information. Ces zones sont délimitées par l’État, principalement par arrêté préfectoral.
L’ERP est obligatoire en cas de vente ou location si le bien est situé :
- Dans un plan de prévention des risques, propres à chaque type de risque (technologique, naturel, minier), prescrit ou approuvé ;
- Dans une zone de sismicité 2, 3, 4 ou 5 ;
- Dans une zone à potentiel radon significatif de niveau 3 ;
- Dans une zone exposée au recul du trait de côte délimitée par le PLU ;
- Sur un terrain assujetti aux obligations de débroussaillement ou de maintien en état débroussaillé.
- Sur un terrain situé en secteur d’information sur les sols (SIS)
Un même bien peut être situé dans plusieurs de ces périmètres et être concerné par plusieurs risques simultanément.
Depuis le 1er janvier 2023, le vendeur ou le bailleur doit remettre l’état des risques (ERP) au futur acheteur ou locataire dès la première visite du bien. Ce document doit dater de moins de 6 mois et être ajouté au dossier de diagnostic technique (DDT). L’annonce du bien doit par ailleurs obligatoirement indiquer : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».
L’article L.125-5, V du Code de l’environnement est clair : en cas de manquement à cette obligation d’information, l’acquéreur ou le locataire peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix. Autre conséquence pratique : si l’ERP n’est pas remis avant la signature de la promesse ou du contrat préliminaire, le délai de rétractation de l’article L.271-1 du CCH ne court qu’à compter du lendemain de sa communication.
Un ERP manquant ou obsolète peut donc décaler, voire fragiliser, tout le calendrier de la transaction.
Qu’est-ce qui change au 1er juillet 2026 ?
Parmi les risques naturels figure le retrait-gonflement des argiles (RGA). Lorsque le bien se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prescrit ou approuvé au titre d’une exposition argileuse, l’ERP est obligatoire.
Or, depuis le 1er juillet 2026, la cartographie nationale du RGA a été intégralement révisée par l’arrêté du 9 janvier 2026.
Conséquence concrète pour les professionnels de l’immobilier : les zones d’exposition moyenne et forte passent de 48 % à 55 % du territoire métropolitain, portant à 12,1 millions le nombre de maisons individuelles concernées (contre 10,4 millions auparavant), soit 61,5 % du parc.
Cette révision cartographique n’est pas sans incidence juridique pour les transactions en cours ou à venir. L’article R. 125-25, II du Code de l’environnement impose en effet au vendeur ou au bailleur d’actualiser l’ERP dès lors que les informations qu’il contient ne sont plus exactes à la date de signature de la promesse, de l’acte authentique ou du bail. Ainsi, un changement de zonage intervenant entre la promesse et l’acte authentique impose l’établissement d’un nouvel ERP.
Autre incidence directe de ce reclassement : dans les zones nouvellement classées en exposition moyenne (orange) ou forte (rouge), la vente d’un terrain non bâti constructible est soumise à une étude géotechnique préalable (G1), obligatoire en application de l’article L.132-5 du CCH.